C’è una grande novità che promette di sbloccare migliaia di compravendite in Italia. Con l’approvazione definitiva dell’art. 44 del DDL Semplificazioni (Legge 2 dicembre 2025, n. 182), acquistare un immobile proveniente da una donazione non rappresenta più un rischio.

Per anni, le case donate sono state considerate "beni difficili": le banche erano riluttanti a concedere mutui e gli acquirenti temevano future rivendicazioni da parte degli eredi. Oggi, grazie a questa riforma entrata in vigore il 18 dicembre 2025, tutto cambia.

Ecco i 3 punti chiave che devi conoscere per i tuoi investimenti immobiliari.

1. Stop ai rischi per chi compra (Tutela assoluta)

Fino a ieri, la legge permetteva agli eredi legittimari (coniuge, figli) di chiedere la restituzione dell’immobile donato anche se questo era stato venduto a una terza persona. La nuova riforma elimina definitivamente l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti. Cosa significa? Se acquisti una casa che il venditore aveva ricevuto in dono, il tuo acquisto è intoccabile. Gli eredi potranno rivalersi solo economicamente contro chi ha ricevuto la donazione (diritto di credito), ma non potranno mai chiederti indietro la casa.

2. Mutui più facili e veloci

In passato, le banche spesso rifiutavano di finanziare l'acquisto di immobili donati temendo che l'ipoteca potesse essere cancellata da un'azione legale degli eredi. Ora che il rischio di restituzione del bene è stato cancellato, gli istituti di credito possono accettare l’immobile donato come garanzia senza problemi. Questo semplifica enormemente l'accesso al mutuo per famiglie e imprenditori, eliminando la necessità di costose polizze assicurative.

3. Più valore al tuo immobile

Questa riforma rende gli immobili di provenienza donativa finalmente commerciabili al 100%. Se possiedi una casa ricevuta in dono, ora puoi venderla al suo reale valore di mercato, senza dover applicare sconti dovuti all'"incertezza" giuridica o dover stipulare complesse fideiussioni.

Quando entra in vigore ?

La Legge n. 182/2025 è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 dicembre 2025 ed entra in vigore il 18 dicembre 2025. È previsto un regime transitorio: per le successioni già aperte, le vecchie norme restano valide solo se l'azione legale viene intrapresa entro sei mesi; trascorso questo termine, la sicurezza dell'acquisto sarà garantita anche per il passato.

Conclusione La riforma segna un cambio di paradigma: la certezza dell'acquisto è ora la regola. Che tu voglia comprare o vendere, questo è il momento ideale per muoversi sul mercato con serenità.

Hai dubbi su un immobile di provenienza donativa? Il team di REclick Agency è a tua disposizione per guidarti in una compravendita sicura.

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Fonti Ufficiali e Approfondimenti

Per chi volesse consultare i testi originali e le note istituzionali, ecco i riferimenti più autorevoli utilizzati per questo articolo:

• Consiglio Nazionale del Notariato Comunicato stampa: "Donazioni, approvata la riforma promossa dal Notariato" (27/11/2025). Conferma l'eliminazione dell'azione di restituzione contro i terzi acquirenti.

• Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (Art. 44 del DDL Semplificazioni). Testo normativo pubblicato il 03/12/2025 che sancisce le nuove regole sulla circolazione degli immobili.

• Centro Studi FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) Circolare su entrata in vigore Legge n.182/2025. Conferma la data di entrata in vigore al 18 dicembre 2025 e l'impatto operativo per il settore.

• Approfondimento Giuridico (Iusletter) Analisi: "Donazioni e mercato immobiliare: approvate le novità del DDL semplificazioni". Spiegazione tecnica del passaggio dalla tutela reale alla tutela obbligatoria (credito).